Alors que l’investissement étranger dans l’immobilier canadien continue d’augmenter, les structures de confiance transfrontalières sont devenues un outil stratégique pour gérer la propriété, la responsabilité fiscale et la planification de la relève. Ces fiducies sont particulièrement pertinentes pour les investisseurs non résidents qui cherchent à détenir des propriétés résidentielles ou commerciales canadiennes tout en minimisant l’exposition aux lois locales d’homologation, aux taxes d’acheteurs étrangères ou aux implications des gains en capital. Cependant, l’utilisation de fiducies dans un contexte international présente des couches de complexité juridique et réglementaire.
Pour ceux qui envisagent des stratégies de propriété transfrontalières, il vaut la peine d’évaluer comment immobilier de capital-investissement Les modèles d’investissement peuvent croiser la planification de la confiance, en particulier lorsque plusieurs investisseurs, juridictions ou objectifs de succession sont impliqués. Ces structures peuvent offrir à la fois une protection des actifs et une efficacité fiscale lorsqu’elles sont correctement mises en œuvre, mais peuvent également déclencher des obligations fiscales imprévues si elles sont mal gérées.
Types de fiducies transfrontalières dans l’immobilier
Les fiducies couramment utilisées dans la propriété canadienne comprennent des fiducies discrétionnaires, des fiducies familiales et des fiducies intervivos irrévocables. Chaque type sert des objectifs différents, des bénéficiaires de protection contre l’exposition fiscale à la préservation du contrôle des biens au cours de la durée de vie du constituant.
Dans un contexte transfrontalier, ces fiducies peuvent impliquer des colons ou des bénéficiaires qui sont résidents d’autres pays. Cela soulève des questions concernant l’autorité juridictionnelle, le statut de résidence de la fiducie et l’application des règles fiscales canadiennes et étrangères. La résidence du fiduciaire détermine souvent la résidence fiscale de la fiducie, qui à son tour régit ses obligations de déclaration et son exposition à la fiscalité canadienne.
Implications fiscales pour les non-résidents
Les non-résidents qui utilisent des fiducies pour acquérir des biens canadiens doivent prendre en compte plusieurs déclencheurs fiscaux. En vertu de la loi sur l’impôt sur le revenu du Canada, les fiducies jugées résidentes au Canada sont soumises à l’impôt canadien sur le revenu mondial. À l’inverse, les fiducies non résidents ne sont généralement imposées que sur les revenus de la source canadienne, y compris les revenus de location et les gains en capital des ventes de biens.
Lorsque l’immobilier est vendu par une fiducie, la Canada Revenue Agency (CRA) exige les certificats d’autorisation fiscale avant que le produit puisse être distribué. Sans ceux-ci, les acheteurs peuvent être tenus responsables des obligations fiscales du vendeur. De plus, les fiducies qui génèrent des revenus de location doivent produire des déclarations annuelles et remettre les impôts de retenue appropriés.
Les fiducies étrangères peuvent également être soumises à la «règle de disposition considérée comme 21 ans», en vertu de laquelle les gains en capital non réalisés au sein de la fiducie sont taxés tous les 21 ans, même si aucune vente n’a eu lieu. La planification de cette éventualité est essentielle pour préserver la valeur à long terme.
Conformité réglementaire et rapport
Le régime fiscal canadien impose des exigences de divulgation importantes pour les fiducies avec les fonds immobiliers. Des réformes récentes ont élargi la portée des informations à déclarer, nécessitant l’identification des colons, des bénéficiaires, des administrateurs et d’autres parties ayant un contrôle ou une influence sur les actifs de la fiducie.
Le non-respect de ces règles peut entraîner des sanctions substantielles. En particulier, les fiducies transfrontalières doivent garantir le respect des lois canadiennes et des lois de leur juridiction domestique. Par exemple, les citoyens américains bénéficiaires des fiducies canadiennes peuvent déclencher des exigences de déclaration en vertu de la loi américaine sur la conformité des impôts sur les comptes étrangères (FATCA).
Une bonne structuration au départ est essentielle. Cela comprend la nomination des fiduciaires avec le statut de résidence approprié, la rédaction des actes de confiance qui s’alignent sur les normes juridiques des juridictions et les professionnels de la taxe de conseil avec une expérience transfrontalière.
Utilisations et limitations stratégiques
Les fiducies transfrontalières offrent des avantages au-delà de la planification fiscale. Ils peuvent être utilisés pour contourner l’homologation dans les provinces canadiennes, maintenir la confidentialité de la propriété et faciliter la planification de la succession à travers les générations. Lorsqu’elles sont associées à des entités d’entreprise, les fiducies peuvent faire partie des structures de propriété multicouches qui optimisent le contrôle et l’exposition aux risques.
Cependant, ces arrangements peuvent compliquer le financement. Les prêteurs peuvent se méfier des prêts à des fiducies sans garanties personnelles ni garantie supplémentaire. Les assureurs de titre peuvent également exiger des avis juridiques avant d’émettre une couverture sur les propriétés détenues par la fiducie.
De plus, les réglementations provinciales – comme la loi sur la transparence des propriétaires fonciers de la Colombie-Britannique – nécessitent désormais la divulgation de la propriété bénéfique, réduisant certaines des fiducies avantages de la confidentialité.
Intersection avec l’immobilier de capital-investissement
Dans l’immobilier de capital-investissement, des structures de fiducie transfrontalières peuvent être utilisées pour mettre en commun le capital international en développement canadien ou en producteurs de revenus. Ces fiducies peuvent accueillir plusieurs classes d’investisseurs, délimiter les responsabilités de gestion et établir des mécanismes de sortie grâce à des règles de distribution prédéfinies.
Cependant, la structuration des véhicules de capital-investissement avec des fiducies étrangères introduit des exigences de surveillance supplémentaires. La conformité en matière de loi sur les valeurs mobilières, la retenue fiscale et les règles de tarification de transfert inter-juridictionnelles doivent toutes être traitées. Les attentes de transparence des investisseurs institutionnels peuvent également limiter la viabilité des couches de confiance trop complexes.
Les gestionnaires de fonds professionnels collaborent de plus en plus avec les conseillers juridiques et fiscaux pour s’assurer que ces structures se conforment aux normes canadiennes et internationales. La clarté de la gouvernance et la distribution des flux de trésorerie est essentielle pour maintenir la confiance des investisseurs et éviter l’enchevêtrement réglementaire.
Réflexions finales
Les fiducies transfrontalières offrent un cadre puissant pour structurer la propriété immobilière canadienne, en particulier pour les non-résidents. Lorsqu’elles sont alignées sur les stratégies immobilières de capital-investissement, ces véhicules peuvent soutenir les objectifs sophistiqués de gestion des actifs et de planification de la relève. Pourtant, les considérations juridiques et fiscales sont importantes et les conseils professionnels sont indispensables. Au fur et à mesure que l’examen réglementaire s’intensifie, seules les structures qui équilibrent la conformité à la flexibilité stratégique offriront une valeur à long terme aux investisseurs mondiaux.